Hypotheek

Je hebt hem gevonden. Je reed er langs en voelde het gelijk. Dit is jouw droomhuis. En hij staat nog te koop ook. Je weet echter al gelijk dat je hem niet kunt betalen van jouw inkomen. Toch blijkt dat vaak dat er meer mogelijk is dan je denkt. Het is handig als je weet wat de maximale hypotheek is die je met jouw inkomen kunt afsluiten. Dat kun je tegenwoordig zelf heel gemakkelijk uitzoeken. Aan de hand van een aantal simpele stappen weet je precies welk bedrag voor jou haalbaar is als hoogste hypotheek. De meest actuele onderwerpen hebben we hieronder direct voor je op een rijtje gezet:

Hypotheek berekenen

De eerste berekeningen kun je gewoon alvast online maken. Er zijn namelijk tools te vinden die zijn ingesteld volgens de geldende regels. Let er wel op dat de rekenregels bijna jaarlijks veranderen en dat je een rekentool moet gebruiken die nu geldt. Door een aantal gegevens in te vullen over jezelf, je inkomen en de waarde van het huis kun je al snel zien of je kans maakt op een hypotheek. Soms kun je ook gewoon aan de hand van je inkomen berekenen wat je max hypotheek kan zijn. Daarvoor hoef je geen huis op het oog te hebben.

Vaste regels
Alle hypotheekverstrekkers moeten je max hypotheek berekenen volgens dezelfde regels. Die zijn opgesteld door de Nationale Hypotheek Garantie. Deze vaste regels hebben te maken met de hoogte van je eigen inkomen, de hypotheekrente, de waarde van de woning en of je nog andere leningen op je naam hebt staan. De waarde van de woning is hierin belangrijk omdat je hypotheek vaak iets ruimer wordt berekend als bekend is hoeveel het huis dat je op het oog hebt moet kosten. Reken er daarom op dat de hoogte van je maximale hypotheek kan verschillen aan de hand van je plannen.

Jaarlijkse veranderingen
Het kan verstandig zijn om nu je maximale hypotheek te berekenen en af te sluiten. De normen van de regels worden namelijk ieder jaar opnieuw vastgesteld. Dat betekent dus dat je het ene jaar misschien meer kunt lenen dan het andere jaar. De afgelopen jaren zijn de regels met betrekking tot een maximale hypotheek steeds strenger geworden. Je kunt dus met hetzelfde inkomen iets minder lenen dan voorheen. Ook in de komende jaren is de verwachting dat de normen nog iets strenger zullen worden. Als je dus een huis op het oog hebt, dan is het verstandig om nu zaken te doen.

Hypotheekrente vergelijken
Naast de vaste regels zijn er nog een aantal andere dingen waar je aandacht aan moet besteden. Als je een hypotheek gaat afsluiten, vergeet dan bijvoorbeeld niet om ook de rente even te vergelijken. Je denkt dat 1,45% en 2,30% niet zo veel is, maar zet dat nu eens af tegen een hypotheek van tweehonderdduizend euro. Dan gaat het ineens toch over flinke bedragen waar je mee moet rekenen. Het is dus ook belangrijk dat je de rente meeneemt in het bepalen van jouw maximale hypotheek. Zo kom je niet voor onverwachte verrassingen te staan. Bedenk je wel dat de laagste rente niet altijd ook de beste deal is.

Verschillende hypotheek vormen

Als je een hypotheek wilt gaan afsluiten dan zal je al snel door de bomen het bos niet meer zien. Er zijn zo veel opties dat je eigenlijk niet meer weet welke nou eigenlijk de juiste voor jou is. Toch valt het best mee met de verschillen in de hypotheken. Er zijn een aantal verschillende hypotheek vormen waar elke geldverstrekker dan weer zijn eigen regels aan hangt. Om het overzichtelijk te houden is het eigenlijk vooral belangrijk dat je de verschillen kent tussen de annuïteitenhypotheek, de lineaire hypotheek en de aflossingsvrije hypotheek. De verdere vormen zijn het melden waard, maar vooral interessant in hele specifieke situaties.

1. Annuïteitenhypotheek

De meeste mensen kiezen een annuïteitenhypotheek als hypotheek voor de eerste woning die ze kopen. Dit is logisch want van alle verschillende hypotheek vormen is de annuïteitenhypotheek de vorm waarbij je het best weet waar je aan toe bent. Dit is voor een starter wel zo fijn. Je betaalt zo lang als de hypotheek loopt elke maand hetzelfde bedrag. Dit maandbedrag noemen ze de annuïteit. Zo los je de hele schuld inclusief de vastgestelde rente af. Aan het einde van de looptijd heb je de hele hypotheek terugbetaald. De hypotheekrente bij een annuïteitenhypotheek is ook nog eens gewoon aftrekbaar.

2. Lineaire hypotheek

De andere hypotheek vorm die veel voorkomt is de lineaire hypotheek. Dit is zoals de naam al zegt de hypotheek die je in een rechte lijn aflost. Dat betekent dus ook dat je sneller klaar bent met aflossen dan bij een annuïteiten hypotheek. Je betaalt namelijk in het begin veel en aan het eind van de looptijd een stuk minder. Deze vorm van een hypotheek is meer geschikt voor mensen die ook op hun werk aan het afbouwen zijn. Als je minder gaat werken en dus minder gaat verdienen is het ook wel fijn als je minder lasten hebt met betrekking tot je hypotheek.

3. Aflossingsvrije hypotheek

De aflossingsvrije hypotheek komt er op neer dat je alleen maar rente betaalt. Die rente daalt echter nooit, want je lost niets af. Tenminste, niet tijdens de looptijd, maar pas aan het eind. Dan is het de bedoeling dat je het gehele hypotheekbedrag in één keer aflost. Dit betekent dus dat het grote voordeel van een aflossingsvrije hypotheek is dat je maandlasten laag blijven. Het nadeel is dat je schuld gewoon blijft staan. Dat komt omdat je alleen rente betaalt. Aflossingsvrije hypotheken vallen bovendien buiten de verschillende hypotheek vormen waar hypotheekrenteaftrek voor geldt. Dit betekent dus dat de voordelen en de nadelen goed tegen elkaar afgewogen moeten worden.

4. Nieuwbouwhypotheek

Een nieuwbouwhypotheek heeft een lagere rente dan de gewone hypotheek. De nieuwbouwhypotheek bestaat uit twee delen. Een basisdeel, waaruit meestal de aangekochte grond wordt betaald en een bouwdepot. Het bouwdepot is een rekening die wordt geopend, waaruit de bouwer zijn termijnen betaald krijgt en waarvan het renteverlies tijdens de bouw wordt bekostigd, waarover later meer. Voor het aangaan van een nieuwbouwhypotheek moet u, net als voor alle andere hypotheken, bij de notaris een hypotheekakte tekenen. Dit wordt, meestal gelijktijdig met het tekenen van de koop-aanneemovereenkomst gedaan. In de koop-aanneemovereenkomst staan de afspraken tussen de bouwer en de opdrachtgever. De bouwer ontvangt bij de aanvang van de bouw 20% van de totale bouwsom. Vervolgens ontvangt hij, als de fundering klaar is, wederom 20%. Als het hoogste punt bereikt is, weer 20%. Als de woning glas en waterdicht is nogmaals 20% en bij de oplevering van de nieuwbouwwoning wordt de laatste 20% voldaan.

Het unieke van de bouwhypotheek is, dat alle betalingen die u aan de bouwer moet betalen, de grondaankoop maar ook de rente die u tijdens de bouwperiode moet betalen, in het totale hypotheekbedrag zijn opgenomen. Stel dat u op 1 januari naar de notaris gaat en de grond, van 100.000 euro, waarop het huis gebouwd gaat worden, aan u in eigendom wordt overgedragen. De bouwkosten van de woning bedragen 250.000 euro, waarvan de aannemer direct al de 1e 50.000 zal willen ontvangen. Op 1 februari zal u dus 1 maand rente moeten betalen over het opgenomen bedrag van 150.000 euro. 1 maart heeft uw bouwer de fundering klaar en wil graag zijn 2e betaling van 50.000 euro hebben. Tevens zal de bank op 1 maart, ook over de maand februari rente willen ontvangen over 150.000 euro en per 1 april zelfs de rente over 200.000 euro. Om u als koper van een nieuwbouwwoning al deze rentebetalingen tijdens de bouw niet uit eigen zak te laten betalen kunnen deze bedragen worden meegefinancierd in de nieuwbouwhypotheek. Men noemt dit het renteverlies tijdens de bouw. Over de nieuwbouwhypotheek is nog veel meer te vertellen. Per bouwplan of bouwproject kunnen andere regels gelden. Vraag daarom de specialist om een vrijblijvende offerte voor uw nieuwbouwhypotheek.

Andere vormen van hypotheek (verouderd)

Er bestaan nog meer verschillende hypotheek vormen. De meeste van deze vormen hebben betrekking op sparen. Je betaalt dan de rente die je over je hypotheek moet betalen en je legt maandelijks een bedrag in op een spaarrekening. Dit bedrag moet je aan het einde gebruiken om de hypotheek in zijn geheel af te lossen. In sommige gevallen wordt de hypotheek op vaste tijdstippen alvast gedeeltelijk afgelost met het gespaarde bedrag. Sommige vormen koppelen dit ook aan beleggingen of een levensverzekering.

Spaarhypotheek
Gedurende de looptijd lost u niets af, waardoor u maximaal fiscaal voordeel heeft. De hypotheekrenteaftrek geldt gedurende maximaal 30 jaar voor elke nieuwe hypotheek die u afsluit. U spaart het benodigde hypotheekbedrag bij elkaar door middel van een levensverzekering met een gegarandeerd kapitaal op de einddatum. De hypotheekrente is even hoog als de rente die u ontvangt over de betaalde premies voor de levensverzekering. De spaarrente is gelijk aan de hypotheekrente. De spaarpremie voor de levensverzekering verandert mee met iedere verandering in de hypotheekrente. Het afsluiten van een overlijdensriscioverzekering is verplicht bij een spaarhypotheek. Hierdoor wordt bij overlijden van een van beide partners een bedrag uitgekeerd dat gelijk is aan het bedrag dat u heeft meeverzekerd (het verzekerd kapitaal). Dit bedrag moet u gebruiken om de hypotheek af te lossen. Aan het einde van de looptijd heeft u gegarandeerd uw hypotheekbedrag bij elkaar gespaard en kunt u uw hypotheek in zijn geheel aflossen. Een nadeel is dat u geen kans heeft op extra rendement. De bruto maandlasten zijn stabiel. Hierdoor profiteert u niet van een renteverlaging. De rente van een Spaarhypotheek is veelal (ongeveer 0,2%) hoger dan de rente op andere hypotheekvormen. Met name in de beginperiode van een hypotheek is dit een nadeel, wanneer het spaarsaldo nog laag is en er wel rente betaald moet worden over de totale geldlening.

Beleggingshypotheek
U betaalt premies voor een levensverzekering. De premies worden geïnvesteerd in beleggingsfondsen; op deze manier kan u vermogen opbouwen om uw hypotheek af te lossen. Bij deze vorm is er geen sprake van een gegarandeerd verzekerd kapitaal in tegenstelling tot de spaarhypotheek. Gedurende de looptijd lost u niets af, waardoor u maximaal fiscaal voordeel heeft. De hypotheekrenteaftrek geldt gedurende maximaal 30 jaar voor elke nieuwe hypotheek. U kunt kiezen uit beleggen in onder andere aandelen, obligaties, spaartegoeden. U bepaalt zelf hoeveel risico u wilt nemen en in welk type beleggingsfonds u vermogen wilt opbouwen.

Levenhypotheek
Gedurende de looptijd lost u niets af, waardoor u maximaal fiscaal voordeel heeft. De hypotheekrenteaftrek geldt gedurende maximaal 30 jaar voor elke nieuwe hypotheek. U krijgt over de door u betaalde premies voor de levensverzekering een gegarandeerde vergoeding. Ook deelt u mee in de winst van de verzekeringsmaatschappij. Het grote verschil met een spaarhypotheek is dat er geen koppeling bestaat tussen de hypotheekrente die u betaalt en de spaarrente die u ontvangt. Daarmee kan het gespaarde bedrag aan het einde van de looptijd hoger, maar ook lager zijn dan de hypotheekschuld. Een overlijdensrisicoverzekering is verplicht. Hierdoor wordt bij overlijden van een van beide partners een bedrag uitgekeerd dat gelijk is aan het bedrag dat u heeft meeverzekerd (het verzekerd kapitaal). Dit bedrag moet u gebruiken om de hypotheek af te lossen. Maximale fiscale aftrek gedurende de hele looptijd. Netto maandlasten kunnen in verband met variabele premielasten wijzigen.